在市场下行的大环境下，卷会所几乎已经成为了一道必选项。

不要说豪宅和改善了，就连单价万元出头的刚需楼盘也都开始配置会所。

不得不说，会所对于购房者的吸引力还是相当大的。

只是，每个楼盘都在配备的会所，最终将走向何处呢？

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外包出去的大部分会所

先说结论，市场上 大部分会所 ，如果开发商不再补贴， 最终的结果都是被外包给第三方，不论豪宅、改善还是刚需。

先来看一个极具代表性的开发商恒大。

恒大是最早为小区配建会所的开发商之一，也是最早把会所“卖房道具 ” 的功能挖掘到极致的开发商。

以郑州为例，不少恒大楼盘开盘之前，都会在小区入口处挖一个湖，再配建一个2000多平的地上会所，包含泳池、健身房、桌球室、琴房、西餐厅、 红酒雪茄吧和棋牌室等。

这些让人眼花缭乱的配置，别说放在10年前，即使放在当下，对购房者来说也相当有吸引力。

下面这些图片都是当年的恒大会所宣传图。

现在，随着恒大的落寞，这些2000多平的地上会所，基本都走向了同样的结局，那就是 外包给了健身房 。

以位于郑州高新区的恒大某楼盘为例，湖畔会所的指示牌还在，儿童游乐区、西餐厅的字样也都还在。

但走到门口，发现两层的会所，已经挂上了健身房的招牌。

注意，并不是只有泳池、健身区等锻炼空间被承包，而是会所整体都被改造成了健身房。

比如这个篮球室，很显然就是儿童游乐区改建的。

茶艺室、西餐厅什么的，也都改建成了私教室、瑜伽室和团操厅。

昔日的琴房和音乐教室，也变成了健身房的办公室。

除了恒大旗下的楼盘，不少郑州北龙湖的豪宅会所，也都走向了外包。

比如某家曾以会所著称的豪宅，配建了2000㎡ 地下会所，有中餐厅、健身房、恒温泳池、SPA间、红酒雪茄吧等八大分区。

下图是当时会所开放时的图片，泳池碧波荡漾，现场相当热闹。

现在，大部分功能空间都已经关闭，恒温泳池也不再运营，更衣室的门口堆满了杂物。

还有一些公共空间和餐厅包间一起改造成了对外营业的中餐厅，大众点评网显示，人均消费约90元。

有着“河南第一豪宅 ”美誉的融创壹号院 ，最早的会所设置就是以运动健身为主，有恒温泳池、健身房、瑜伽室、羽毛球场、篮球场等。

没过几年， 几乎是理所当然的， 它的负一负二层也一起外包给了一家健身房。

除了健身空间，这个会所原来还设置了两处餐饮空间，一个是位于一楼的咖啡吧，一个是负一楼的自助餐。

现在，一楼的咖啡吧已经不再运营，只剩下沙发还留在原地。

还好，负一楼的自助餐还在正常营业，有荤有素30元左右一份，充当了社区食堂的作用。

外包虽说也是运营会所的一个办法，但是一定要控制好出入口，比如小区外的人能去会所消费但无法进入小区内部。

当然，当外人可以出入小区时，它就和小区门口的商业没有太大分别了。这一定不是开发商和业主最早想象中的会所的样子，尤其是豪宅业主。

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坚持对内运营的3066生活馆

有没有例外呢？我们一直在试图找到会所运营的好案例，还真发现了一个特例。

在郑州北龙湖拥有5座上境系豪宅的正商，一直坚持会所自营，而且只对业主开放。

5座上境系豪宅中，地块最小的是丰华上境，占地约68亩，容积率1.7，总户数474户。其它4个项目，总户数也都在500户以上。

5个项目的总户数是3066户，上境3066生活馆的名字也因此而来。

和其它会所类似，上境3066生活馆也包含了恒温泳池、健身房、瑜伽室、儿童活动区、餐厅等分区。

在各个功能空间中，公认最烧钱的是恒温泳池和餐厅。

正商3066生活馆经理杨辉辉给出了一个具体数字，在郑州，半国标 的恒温泳池想要运营下去，每月固定的能源和人力成本支出，大约需要3.5万元。

杨辉辉认为，泳池都还相对好些，其实运营难度最大、支出最高的业态还是餐饮，因为它需要的服务人员是最多的。

上境3066生活馆 除了固定供应一日三餐外，还设置了不少包间。为了给业主提供相对舒心的服务，服务人员的数量也不能太少。

于是，上境系的一个生活馆，需要配备大约20个工作人员。

就这，杨辉辉还表示庆幸，因为上境系几个项目之间距离近，所以5个生活馆之间可以互相支援，在繁忙时不用再额外雇人。

如此庞大的开支，上境3066生活馆还坚持只能对内运营，那么如何来提升盈利能力呢？

第一，物业费返还10%到储值卡；

为了培养业主在生活馆消费的习惯， 从一开始，正商就想了一个办法：业主缴纳的物业费，会有10%被返入到正联储值卡，专门用于生活馆消费。

当业主习惯了在这里消费后，就会自己给储值卡充值。充值数额在5000以上时会享受额外的返点。

第二，举办活动提升客户粘性；

正商还以上境3066生活馆为依托成立了上境会，针对业主举办各种活动，在为业主提供服务的同时，也提升客户粘性。

第三，提升服务质量；

杨辉辉认为，生活馆的服务和其他地方还不一样，因为业主会口口相传。如果哪天饭做得不好吃了，第二天来吃饭的人就会大幅下降。

所以，餐厅厨师聘请的都是专业饭店的大厨，还得不停创新菜品，保持业主的新鲜感。

第四，想办法搞多渠道创收。

餐厅还为业主提供外卖到家和私厨服务。业主在小程序下单，服务人员根据预约时间上门，解决业主在家宴请的实际问题。

前一阵上境3066生活馆还学习郑州五星级酒店摆摊的做法，在小区内外摆营业，便于业主采购。

综上可以看出来，会所 的运营 不是个简单的事情，对于运营者的能力是一个极大的考验。

同时运营五家生活馆，其实和运营一个小型商场的难度也差不多。

即便如此努力， 上境3066生活馆 现在还是赔钱的，还得靠物业补贴。

杨辉辉估计，如果想要彻底实现盈亏平衡，至少还得两年左右的精心运营。

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会所的本质是商业

对于会所，我们需要搞清楚几件事情。

第一，会所的本质是商业；

很多购房者对会所有误解，认为会所应该是针对业主的服务场所。当然，这也跟开发商卖房时的暧昧态度有关系。

实际上，包含了泳池、SPA间以及餐厅等功能空间的会所，更接近于营业场所。

只是它的业态比较单一，只有健身、餐饮、孩子托管等几个业态。如果不对外开放的话，营业对象也比较单一，只有小区业主。

第二，会所都是单独算账的；

大多数的会所从开始运营那一刻起，都会成为一个单独的部门，有自己的财务报表。

比如正商从一开始就成立了会所管理团队，团队隶属物业但单独运营，并且有专门的财务考核标准。

据说正商内部很早就有人建议老板张敬国把会所关了算了，毕竟一直在赔钱。

但张敬国坚持要一直运营下去。

但他也说，“压力肯定是有的，毕竟财务报表放在那里。”

运营人员就更不用说了，肯定压力也很大，一直指望补贴肯定不合适，最好是自己能盈亏平衡。

但会所业态单一，营业对象也比较单一，想要做到盈亏平衡相当不容易，需要极大的耐心、诚意和能力。

在很难做到盈亏平衡的情况下，会所的出路基本就是以下三种：

第一，物业或者地产持续补贴；

上境系会所在不盈利的状态下还能持续运营，主要是依靠物业的补贴。

山东淄博新东升对会所的做法也是持续补贴。新东升老板放话，只要企业不倒闭，就会一直补贴下去。

但现在大环境不好，很少有地产或者物业有能力和意愿来持续补贴会所。

第二，外包给其他运营团队；

作为商业的会所，本性肯定是逐利的。支撑不下去的会所，只有少数会选择歇业，大部分都会另外想办法挣钱。

外包就是一个最简单便捷的办法，最起码能有一笔固定的租金收入。

当然，这个外包的品质，很容易就失控了。

比如北龙湖位于龙翔一街的某豪宅，会所被外包后，设置了棋牌室、KTV等娱乐场所，有陌生人随便进出小区不说，甚至大晚上还有衣着暴露的女子在小区门口招揽业务。

这引起了业主的极大不满，还引来了河南民生频道的采访，闹得沸沸扬扬，最终歇业了事。

相比起来，会所整体外包给健身房或者餐厅，都还算是比较稳妥的做法。

当然，如果从一开始就知道账算不过来，必须外包，还不如把会所设置在小区最外围，并为业主和外来者设计两条不同的动线，避免业主被打扰。

第三，强制收取会所费用；

既然不想对外开放，又想让会所持续运营，而靠自己运营盈利又 很难，那么 强制收取会所费用也是一种解决办法。

比如南京某个楼盘，就采用了强制收取会所费用这样的做法，每户（3个人）强制收取会所使用费3.1元/月·㎡。

这个费用基本上和3.4元的物业费一比也不差多少了，对业主来说算是一笔不小的支出。

但仔细算算账， 和豪宅7块的物业费相比，可能还更划算一些。

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